כשאנשים חושבים על רכישת דירה, הם ישר קופצים לשאלות כמו:
“איפה כדאי לקנות?” או “כמה אפשר להרוויח?”
אבל האמת? השלב הראשון בתהליך רכישה חכם הוא בכלל לא שוק – אלא תכנון פיננסי עמוק ומדויק.
מי שלא בונה תקציב נכון – לא באמת יודע מה הוא מחפש.
והרבה רוכשים יוצאים לשטח, מתאהבים בנכסים,
ורק אז שואלים את עצמם: “רגע, זה בכלל בתקציב שלי?”
מה ההבדל בין רוכש חובבן לבין משקיע חכם?
משקיע חכם לא מגיב לשוק הוא בונה אסטרטגיה והשלב הראשון באסטרטגיה הזו הוא תכנון פיננסי שמחזיק מים. אצלנו בתהליך, עוד לפני שיצאנו לשטח או
פתחנו יד- 2, אנחנו יושבים עם הלקוח ומבינים לעומק מה ההון העצמי הזמין לו, מהו כושר ההחזר,מהן גבולות הסיכון, ואילו מגבלות עומדות מאחורי המספרים.
איך נראה תכנון פיננסי אמיתי?
שלב ראשון צוללים לתוך התקציב – לא שואלים “כמה יש לך?”
אנחנו לא מתבססים על תחושת בטן או “בערך” מההורים.
אנחנו בונים מסמך כלכלי אמיתי, עם כל הפרמטרים בפנים:
הון עצמי, הכנסה פנויה, התחייבויות שוטפות, ותרחישי מימון שונים.
שלב שני- מכניסים את כל העלויות לעסקה – לא רק את מחיר הדירה
מיסוי, מס רכישה, תיווך, שיפוץ, ריהוט, שמאות, ייעוץ, עו”ד.
גם השבחה עתידית, אם יש – נלקחת בחשבון כבר בשלב התקציב.
שלב שלישי- בונים תזרים קדימה – לא רק שורת סיכום באקסל
בוחנים את סך ההכנסות אל מול ההוצאות, בוחנים את כדאיות העסקה עוד לפני חתימת החוזה, בנוסף נבחן מקרה קיצון, "מה יקרה אם הריבית תעלה?"
"מה יקרה אם ההכנסה תקטן"? "מה קורה אם הדירה תעמוד ריקה 3 חודשים"?
ככה אני עושה את זה עם לקוחות
אצלי, בתהליך ליווי אנחנו לא יוצאים לשלב החקר שוק לפני שיש לנו תקציב ברור ומוגדר, לא 'בערך', לא 'איפשהו בסביבות ה־1.6 מיליון'. אנחנו מדברים על מספר מדויק, שמתחשב בכל העלויות ומטרה כלכלית ברורה אותה אנו רוצים להשיג.
לפעמים, רק שלב בניית התקציב הזה לוקח כמה חודשים, אבל זה שווה את זה, כי רק בזכות זה אנחנו לא מתבלבלים מהנוצץ, אלא מזהים את מה שמתאים.
בסוף – זו לא שאלה של כסף זו שאלה של שליטה
אם אתה רוצה להיות מלווה משקיעים אמיתי אתה לא יכול לתת ללקוח לרוץ קדימה. אתה בטח לא יכול להיות רק “איש שטח” שמזהה נכסים טובים. אתה צריך להיות האיש שמוביל את כל התהליך, מהמספר הראשון ועד לחתימה – וגם אחריה.
וזה בדיוק מה שאנחנו מלמדים בתוכנית ההכשרה למלווה משקיעים:
התוכנית מבוססת על שיטה, לא עוד אוסף של הרצאות, לא עוד “קורס נדל"ן”.
אלא מסלול שכולל:
- למידה פרקטית – שמבוססת על מקרים מהשטח
- תרגול מעשי – עם כלים שמלווים אותך מול לקוחות אמיתיים
- ליווי צמוד – כדי שתתפתח מקצועית, לא רק תאורטית
- גישה מלאה למערכות, מסמכים, תבניות ותסריטים שנבדקו בפועל
אנחנו מלמדים שליטה בתהליך לא מתוך ספרים, אלא מתוך עשייה.
אתה לא תלמד מה זה תכנון פיננסי – אתה תבנה תקציב אמיתי עם דמות לקוח, אתה לא תשמע על חקר שוק – אתה תבצע אותו בפועל. אתה לא תצפה בהרצאה על ניתוח עסקה – אתה תנתח עסקה עם ליווי צמוד.
כי רק ככה בונים אנשי מקצוע, רק ככה מייצרים רשת של מלווי משקיעים שמבינים מהי אחריות אמיתית לקהל הרוכשים הישראלי.
