השקעות נדל"ן הן אחת מהדרכים הפופולריות ביותר לבניית עושר לטווח הארוך. אך עם זאת, ללא תכנון פיננסי נכון, משקיעים עלולים להיתקל בסיכונים מיותרים, תזרים מזומנים שלילי ואף הפסדים.
נושא התכנון הפיננסי נעלם מעיני הרוכש הישראלי – כולם יוצאים לחפש נכסים ללא תכנון פיננסי מקצועי, מבזבזים כסף וזמן, ולבסוף לא מצליחים להגיע לעסקאות הנכונות.
במאמר זה אפרוס בפניכם את שלבי התכנון הפיננסי לביצוע השקעת נדל"ן במקסימום רווח ומינימום זמן.
אז מהו תכנון פיננסי בנדל"ן?
תכנון פיננסי הוא תהליך מקיף שמטרתו להגדיר את היעדים הכלכליים של הרוכש, לבחון את יכולותיו הפיננסיות ולבנות אסטרטגיית השקעה מתאימה. הוא כולל הון עצמי, מימון, ניהול סיכונים, מיסוי וניהול תזרים מזומנים.
שלבי התכנון הפיננסי בהשקעות נדל"ן
שלב ראשון – בחינת המצב הפיננסי האישי
בשלב זה יש לבצע ניתוח פיננסי מקיף כדי להבין את היכולות הכלכליות של הרוכש:
- כמה הון עצמי זמין לו להשקעה?
- מהן ההכנסות וההוצאות החודשיות שלו?
- מהי ההכנסה הפנויה לטובת מינוף?
- האם הרוכש הוא שכיר או עצמאי?
- מהם אופציות המינוף הזמינות לו?
שלב שני – הגדרת מטרות ההשקעה
לאחר אפיון הרוכש, יש להגדיר מטרה כלכלית ברורה:
- האם המטרה היא יצירת הכנסה פאסיבית?
- האם מדובר בהשקעה לטווח ארוך או אקזיט מהיר?
- האם המשקיע מחפש נכס להשבחה או נכס מניב?
שלב שלישי – איתור הנכס ובדיקת כדאיות ההשקעה
בשלב זה נצטרך לשכלל מספר פרמטרים פיננסיים על מנת לבחון אם ההשקעה כדאית לרוכש והאם סוג ההשקעה מתאים למטרותיו. כאן נכנסים שלושה עולמות פיננסיים מרכזיים:
עולם המימון בהשקעות נדל"ן
- סוגי המשכנתאות והתנאים שלהן
- שימוש חכם במינוף פיננסי
- השפעת הריבית ותנאי ההחזר על תזרים המזומנים
- מקורות מימון חוץ-בנקאיים במידת הצורך
מיסוי ותכנון מס נכון בהשקעות נדל"ן
- הכרת מדרגות מס רכישה
- הכרת מס שבח והדרכים לקבלת פטור
- בחינת היטל השבחה והיוון במקרים מסוימים
תכנון תזרים מזומנים והערכת עלויות
- דמי שכירות צפויים מול הוצאות חודשיות
- עלויות תחזוקה, ביטוחים ומיסוי
- תקופות אי-תפוסה והשפעתן על התקציב
שלב רביעי- שלב הבקרה/ ניהול הסיכונים והכנת תוכנית מגירה
השקעות נדל"ן מלוות בסיכונים, ולכן חובה להכין תוכנית מגירה לתרחישים שונים:
- ירידת ערך הנכס
- עלייה חדה בריבית המשכנתא
- קשיים במציאת שוכרים
- תיקון והוצאות בלתי צפויות
לסיכום – תכנון פיננסי הוא המפתח להצלחה בנדל"ן
תכנון פיננסי נכון אינו שלב מקדים בלבד, אלא חלק בלתי נפרד מהצלחת ההשקעה. משקיעים אשר מקדישים זמן להבנת היכולות הפיננסיות שלהם, בוחרים מימון נכון ומנהלים סיכונים בצורה מושכלת – מגדילים משמעותית את סיכויי ההצלחה שלהם בנדל"ן.
רוצה לדעת איך לבנות תוכנית פיננסית מותאמת אישית להשקעות נדל"ן? צור קשר עכשיו וקבל ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.
