כמה פעמים שמעת מישהו אומר: "מצאתי דירה מעולה!"
ורק אחר כך התגלה שהוא בכלל לא עשה חקר שוק אמיתי? לרוב ברגע שאדם מחליט לקנות דירה או להשקיע בנדל"ן הוא יפתח יד 2 ויתחיל ליצור קשר עם מוכרים או מתווכים, אך האם זה נכון? האם זה חקר שוק אמיתי? מקצועי? את האמת, לא נראה לי.
רוב הרוכשים בישראל עושים את אותה טעות, שהם חושבים לקנות נכס הם מתחילים לגלול, רק מה הבעיה? לגלול בין מודעות זה לא 'חקר שוק'. חקר שוק זהו תהליך מובנה, סיסטמתי, שמתחיל הרבה לפני שמתחילים לגלול.
אז מה ההבדל בין חובבן למקצוען?
רוכש חובבן:
- גולש ביד- 2 ומניח שהוא עושה 'חקר שוק'.
- בונה השוואות לפי מחירים שמבקשים, לא לפי עסקאות שבוצעו.
רוכש מקצוען:
- מתחיל קודם כול מהתקציב ומהמטרה הכלכלית.
- בונה תמונת שוק אמיתית ומדויקת – לפני שיצא בכלל לראות נכס.
ואיך מבצעים חקר שוק נכון? שלב אחר שלב
שלב ראשון- מגדירים תקציב
לעולם לא מתחילים בשטח תמיד מתחילים במספרים, התקציב הוא הסמן הימני שלנו ורק על התקציב אנחנו נבצע את תהליך החיפוש. ובשלב זה נצטרך לבחון: מה התקציב האמיתי של הרוכש? מהן יכולות המימון שלו? ומה ההון העצמי? בלי תקציב ברור אין חקר שוק.
שלב שני- מגדירים את המטרה הכלכלית
בשלב זה נבחן מהן המטרות הכלכליות אותן הרוכש רוצה להשיג:
- תשואה גבוהה?
- רווח הוני?
- יציבות לפנסיה?
- מגורים עם אופק השבחה?
המטרה בכפוף לתקציב מכתיבה את סוג העסקאות שרלוונטיות לרוכש, לא תחושת הבטן שהוא הגיע איתה מהבית.
שלב שלישי- נבצע סריקה ארצית ראשונית
עכשיו, ורק עכשיו, בודקים:
בכל הארץ – אילו סוגי נכסים עונים גם על התקציב וגם על המטרה הכלכלית?
בלי אזור קבוע מראש. לא נצמדים לעיר כי "שמעתי שהיא טובה".
פותחים הכל, מנתחים – ואז מצמצמים.
לרוב אנו נמצא בין 8-12 עסקאות שהן הכי רלוונטיות ומכאן נתחיל את שלב הצמצום.
שלב רביעי – מיפוי נכסים ספציפיים
בשלב זה נבחן מספר אלמנטים המאפיינים את כל נכס:
- נסח טאבו – נתחיל באפיון הנכס
- נבחן את התב"ע (תוכנית בניין עיר)
- נבצע חישובי מיסוי ועלויות השבחה
- נבחן את קהל היעד- תחבורה, אוכלוסייה, תשתיות עתידיות
- נבחן את הוצאות התפעול (עורך דין / שמאי/ תיווך ועוד..
לסיכום
לרוב לאחר סינון וצמצום אתם תישארו עם 2-3 נכסים המתאימים לכם ביותר לקפוץ לביקור, שימו לב רק אחרי שרוב הנתונים קיימים ויש לכם תמונת מצב ברורה יוצאים לראות את הנכס בשטח, ככה אני עובד בפועל, אני לא רץ לראות 10 דירות, אני בונה עם הרוכש תהליך שבו אנחנו מגיעים לראות נכס אחד או שניים בלבד – אבל מדויקים, נכסים שעברו בדיקה פיננסית, משפטית, תכנונית – לפני שפגשנו את הדלת.
אם אין לנו 90% מידע עוד מהבית אנחנו לא מבזבזים זמן בשטח וזה בדיוק מה שמבדיל בין השקעה בטוחה לבין הימור יקר.
מה תלמדו אצלנו בתוכנית ההכשרה?
בתוכנית, אני לא מלמד איך לקרוא מדל"ן או איך להרגיש שכונה.
אני מלמד:
- איך לאפיין פיננסית רוכש בצורה מקצועית
- איך לאפיין נכסים דרך מספרים ומסמכים – לא דרך צבע הקירות
- איך לבצע הלימה בין רוכש להשקעה
- איך לבנות אסטרטגיית חקר שוק שמייצרת החלטות מדויקות ולא אימפולסיביות
כי מי שיודע לנהל חקר שוק נכון – יודע לנהל השקעות נכון.
רוצה ללמוד להוביל ולא להתגלגל?
אם אתה רוצה להיות האיש שמוביל תהליך חכם,
שמונע טעויות במקום לרדוף אחרי נזקים –
זה בדיוק מה שתלמד אצלנו.
בתוכנית ההכשרה למלווה משקיעים – אתה לא רק לומד את החומר,
אתה מיישם אותו בשטח.
