בישראל, כמעט כל אחד חושב שהוא יודע לקנות דירה, אם דודה שלי קנתה אז גם אני יודע,
אבל כשזה מגיע להשקעה – הבלבול מתחיל, מה קודם למה? איך בונים תקציב? מה זה חקר שוק?
ואיך בכלל מקבלים החלטה כל כך חשובה בלי ידע או כלים?
רוב הרוכשים נכנסים לעסקאות של מיליונים – בלי להבין בכלל מה הם עושים, הם גולשים ביד2, מתאהבים בנכס, ורק אז שואלים:
“רגע… יש לי בכלל תקציב לזה?”
ופה בדיוק מתחיל ההבדל.
מלווה משקיעים לא מחפש דירה ללקוח – הוא בונה איתו תהליך
תהליך שעובר דרך שלושה שלבים ברורים.
שלב 1: בניית תקציב (תכנון פיננסי ואסטרטגי)
זה מתחיל מהאדם עצמו לא מהנכס.
בשלב זה נבחן כמה הון עצמי יש לרוכש באמת?
נבחן מהו כושר ההחזר שלו?
איזה מימון אפשר להשיג בעבורו?
מה מס הרכישה החל עליו? הוצאות נלוות? הוצאות השבחה? ועוד…
ובשלב זה נבחן גם:
מהי המטרה הכלכלית אותה הרוכש רוצה להשיג? אחוזי תשואה? יציבות? מגורים?
רק אחרי שהבנו את היכולת, המטרה והסיכון –
אפשר להגדיר את גבולות ההשקעה שלנו.
מי שמדלג על השלב הזה – עלול להיכנס לעסקה לא נכונה, גם אם היא נראית “מושלמת”.
שלב 2: חקר שוק (איתור אזור, מגמות וסינון נכסים)
פה מתחיל הצד החקרני של המקצוע.
חקר שוק אמיתי כולל:
- הכרת כל סוגי ההשקעות שיש לשוק הנדל"ן להציע
- הבנת מגמות אזוריות לפי שכונה, לפי עיר ואפילו לפי רחוב
- בדיקת עסקאות אמת בזמן אמת
- איתור פרויקטים בתכנון עם פוטנציאל השבחה עתידי
- ניתוח אוכלוסייה, ביקוש ונתוני תחבורה
המלווה בודק גם אם יש מתווך מקומי שיכול לעזור, אבל הוא זה שמנהל את התהליך –
ובוחר מה נכון ללקוח, לא מה זמין בשוק.
שלב 3: קבלת החלטה + בקרה עד למימוש
כאן מתרחשת הבחירה – אבל היא לא סוף הדרך.
השלב הזה כולל:
- ניתוח עסקה (טאבו, תב"ע, תרחישי מיסוי)
- בניית מודל רווחיות או יציבות
- ליווי של עו"ד, שמאי, יועץ משכנתאות
- חתימה על החוזה
- המשך ליווי אחרי החתימה – עד מימוש מלא של העסקה
מלווה משקיעים אמיתי לא נעלם אחרי הסגירה –
הוא זה שמוודא שהעסקה יוצאת לפועל כמו שתוכננה.
ככה אני מלווה משקיעים בפועל
אני לא ממהר לשטח, לפעמים לקוח מגיע עם סוג השקעה בראש – ואני עוצר אותו.
“שנייה, עוד לא בדקנו את המספרים.”
אני לא נותן לראות נכסים לפני שנבנה תקציב.
ואני לא מציע נכס לפני חקר שוק.
מי שמוביל – יודע לא רק להמליץ, אלא גם לעצור בזמן.
וזה מה שאני מלמד היום בתוכנית ההכשרה –
לא רק לבדוק עסקאות.
אלא לבנות תהליך שיוביל להחלטה הנכונה.
וזה בדיוק מה שאנחנו מלמדים בתוכנית ההכשרה למלווה משקיעים
לא עוד קורס נדל"ן תיאורטי, אלא הכשרה אמיתית המשלבת למידה ויישום, הכשרה שמבוססת על שיטה מוכחת בת שלושה שלבים:
בניית תקציב
חקר שוק הלכה למעשה
וקבלת החלטה ושליטה על התהליך
רוצה להפוך את זה למקצוע שלך?
לבנות עסק אמיתי?
להצטרף לרשת מלווי משקיעים של נדל"ן ישראלי?
